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부동산동향 210
  • 작성자 : 관리자
  • 작성일 : 2014-09-11 13:34:54
  • 조회수 : 667
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정부가 7·24대책과 9·1대책 등으로 부동산 시장 활성화에 힘을 쏟으면서 경매시장은 과열되는 조짐을 보이고 있다. 경매시장 응찰자가 늘어나고 낙찰가율(감정가격 대비 낙찰가격 비율)이 올라 부동산 물건을 싸게 산다는 장점이 줄어들고 있다.

부동산 전문가는 시장 분위기가 달아오른 만큼 경매가 진행되는 법원 현장에서 소신껏 경매에 나서길 권했다. 또한 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 완화 재건축 연한 완화 등으로 시장 호가가 올라 시세지표 보다는 현장 방문을 통한 가격 조사가 필수라고 말했다.

9월 수도권 아파트 낙찰가율 올해 최고치"추석 이후 계속 오를 듯"

5일 경매정보업체 지지옥션에 따르면 지난 4일 기준 수도권 아파트 낙찰가율은 88.3%, 평균응찰자는 9.1명으로 조사됐다. 지난달 평균 낙찰가율이 86.9%로 최고치를 기록한데 이어 이달 초반 최고치를 경신했다.

낙찰가율이 상승하는 가장 큰 이유는 경매 진행건수가 줄어들고 있기 때문이다. 1분기 수도권 아파트 진행건수 평균은 1937, 2분기는 1941건이다. 7월에 접어들며 1823건으로 줄었고 지난달에는 1600건으로 크게 감소했다.

경매시장 진행건수가 줄어드는 이유는 매매시장 거래량이 늘어나면서 회복세를 보이고 있기 때문이다. 서울부동산정보광장에 따르면 서울시 아파트 매매 거래량은 지난달 6805건을 기록하면서 최근 5년간 동기간 최고치를 기록했다. 세월호 참사와 2·26 임대차선진화방안에 따른 임대소득 과세 방침으로 5(6058)부터 급감했으나 7·24대책(LTV·DTI 완화)에 상승하기 시작했다. 한국은행이 기준금리를 2.25%로 낮추면서 주택담보대출 금리가 낮아진 것도 영향을 미쳤다.

경매시장 전문가는 추석이후에도 매매시장 거래가 활성화 될 것으로 보고 경매 낙찰가율 역시 지속적으로 상승을 전망했다.

하유정 지지옥션 연구원은 "응찰자 수가 올 1분기 평군 8.2, 2분기 평균 6.9명에서 지난달 8.1명 이달 9.1명으로 크게 늘었다""시장 참여자가 많은 만큼 낙찰가율은 추석이후에도 계속 늘어날 것으로 보인다"고 말했다.

강은현 EH경매연구소 대표는 "이번 추석이 경매시장의 분수령이 될 것으로 보이며, 9·1 부동산대책(청약가점제 변경·재건축 연한 완화) 발표 후 시장을 지켜보던 수요자가 매매와 경매시장에 모두 뛰어들어 낙찰가율과 응찰자수는 증가할 것"이라고 말했다.

싸게 사는 경매시장 장점 약해져"현장 시세조사 필수, 미래가치 따져야"

경매시장 낙찰가율이 90%에 육박하면서 매매시장 보다 싸게 살 수 있다는 장점이 약해졌다. 경매물건 1차 감정가는 해당 지역 시세를 바탕으로 평가된다. 감정가격은 시장 평균 가격의 95% 정도로 책정되는 것.

이 같은 경매물건을 90%에 임박한 낙찰가율로 매입하게 되면 시장에서 급매물을 구입하는 것과 큰 차이가 없다. 경매 입찰에 쏟는 시간과 노력, 기타 비용을 생각하면 매매시장에서 매입하는 것과 크게 차이가 없어진다.

이럴 경우 투자자나 실수요자 모두 경매시장과 매매시장을 동시에 살펴봐야 할 필요가 있다. 매매시장 급매물을 안정적으로 구매하는 것이 나을 경우가 생기기 때문이다. 또한 관심지역 시장 가격 변화를 알게되면 경매시장 참여 시 적정 입찰가격을 결정할 수 있기 때문이다.

시장 전문가는 과열된 분위기에 휩쓸리지 않아야 되는 점과 시세조사, 미래가치 분석 등을 강조했다.

강은현 대표는 "시장이 지금처럼 과열되면 경매가 진행되는 법원에 참가자 많은 것을 보고 조급한 마음에 당초 예상보다 높은 가격으로 입찰하는 경우가 있다""입찰 시에는 법원에 오는 사람이 모두 자신이 원하는 물건에 입찰하는 것은 아니란 생각으로 소신껏 입찰해야 하며, 해당지역 부동산 3군데 이상을 둘러보고 현장 가격을 조사가 선행돼야 한다"고 말했다.

고준석 신한은행 청담역지점장은 "투자자가 임대수익을 원할 경우 단지가 대단지인지, 산업단지 등의 배후수요 등이 있는지를 살펴야 한다""실수요자는 수도권에서도 대단지, 역세권, 학군을 살펴보고 최근 거래 현황과 가격을 조사해 가격상승 가능성을 고려해야 한다"고 말했다.

 

출처: 2014.9.5.조선비즈

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